Immobilier et exploitation

Les professionnels de l’immobilier de bureaux doivent se mettre au goût du jour

| 23 janvier 2017 |

(c) D.R.
Le 14 décembre, Xerfi-Precepta a publié une étude intitulée « L’immobilier de bureaux à l’horizon 2019 - Quels leviers de différenciation à l’heure de la généralisation du green et de la refonte des espaces de travail ? ». Focus sur les principaux constats établis

« La menace d’explosion de la bulle dans l’immobilier de bureaux s’éloigne ». Une bonne nouvelle qui, selon les experts de Xerfi-Precepta, s’explique par les moindres pressions sur les valeurs locatives et par le retour d’une demande soutenue du côté des entreprises. En Ile-de-France, l’immobilier de bureaux va en outre profiter des effets de la création du Grand Paris et peut-être des conséquences du Brexit.

 

Le green n’est pas une panacée

Dans ce contexte plus apaisé, foncières et promoteurs poursuivront leur « stratégie green ».Ils y sont d’abord poussés par le durcissement de la réglementation. Mais pour les professionnels, verdir leurs activités est aussi et avant tout une question d’image. En misant sur les certifications et les labels, ils comptent valoriser leurs stratégies RSE (responsabilité sociale des entreprises) sur le volet environnemental. Cette démarche répond aussi à des intérêts économiques. Avec des bâtiments de bureaux écologiques, les dépenses énergétiques diminuent (meilleure isolation, ventilation naturelle, optimisation des apports naturels, utilisation d’outils numériques, etc.). Sans oublier que le green crée de la valeur qui justifie la hausse des loyers.

Cette voie de développement risque cependant de réduire les possibilités de différenciation. L’ensemble des professionnels dispose peu ou prou du savoir-faire technique pour concevoir et construire des immeubles verts. C’est pourquoi la valorisation d’autres actifs doit être envisagée, à commencer par la marque.Bouygues Immobilier s’appuie ainsi sur les bâtiments Green Office pour valoriser son expérience en construction environnementale. Les professionnels pourront également étoffer leur palette de services, notamment dans l’accompagnement de la gestion des locaux ou encore le property management (mise en place de services d’audit, d’aides à la réduction des consommations énergétiques, d’accompagnement pour l’obtention de certifications, de gestion de l’annexe environnementale, etc.). Autre initiative intéressante, Sogeprom et Schneider Electric ont élaboré l’application WorkPlace Efficiency, qui permet aux occupants de piloter directement les paramètres de confort de leurs bureaux. Les experts de Xerfi-Precepta estiment ainsi que la prise en compte des occupants dès la phase de conception assure la réussite les projets visant l’excellence environnementale.


Mettre l’accent sur le numérique...

A l’avenir, les professionnels ne pourront pas faire l’impasse sur les outils numériques pour créer de la valeur. D’autant que beaucoup de solutions techniques disposent encore d’un fort potentiel de croissance, à l’image de la gestion facilitée du patrimoine grâce à la maquette numérique (BIM).Ainsi, la possibilité d’associer un avatar numérique à un bien faciliterait son exploitation tout au long de son cycle de vie. D’autres opérateurs proposent des prestations globales alliant facility management et ingénierie technique.

 

le coworking et le bien-être 

La question des usages du bâtiment et du bien-être des occupants prend elle aussi une importance croissante. Ces évolutions doivent donc être intégrées par les acteurs du marché, à l’heure où les entreprises revoient en profondeur l’organisation de leurs espaces et s’inspirent d’une pratique en vogue, le coworking. L’activité est encore en cours de structuration et quelques réseaux commencent à émerger. Certains acteurs traditionnels et groupes de l’immobilier ont même créé leurs propres enseignes (Le Spot de Multiburo, Stop & Work de Regus, Blue Office de Nexity, etc.).

Le coworking répond ainsi aux attentes des entreprises, soucieuses de rationaliser et de flexibiliser les espaces face à la progression du télétravail. Par ailleurs, les grands groupes attendent de leurs bureaux qu’ils reflètent une certaine horizontalité des relations professionnelles.Les espaces partagés ont vocation à stimuler la créativité par le partage d’expérience dans une ambiance conviviale, tout le contraire des anciens bureaux individuels. Plus largement, toutes les options doivent être disponibles pour que le travail soit possible partout et tout le temps, dans un cadre agréable et adapté.

 

L’effacement des frontières

En somme, les nouveaux bureaux cherchent à recréer un environnement « comme à la maison », traduisant ainsi le décloisonnement entre vie privée et professionnelle.La question de la qualité de vie au travail est donc plus que jamais d’actualité. A terme, cet investissement vise à augmenter la productivité et à réduire les coûts puisqu’il conditionne notamment le degré d’implication des équipes, le taux d’absentéisme et de turn-over. Selon les experts de Xerfi-Precepta, « les groupes de l’immobilier de bureaux doivent monter en compétences sur ces questions pour accompagner leurs clients dans la mise en place de services aux occupants et ne pas laisser la voie libre aux seules entreprises de conseil. Le recours aux conciergeries d’entreprises est une première possibilité, tout comme le soutien aux start-up spécialisées pour capter l’innovation en amont ».



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