Silex², le programme immobilier tertiaire mené par Covivio à Lyon. Photo : © Asylum_Ma Architectes
Ce n’est une surprise pour personne : la crise sanitaire pèse sur les résultats du marché des bureaux en régions au 4e trimestre 2020. Après sept années de croissance consécutives, la demande placée termine l’année 2020 à 824 300 m², soit un recul de 40 % par rapport à 2019. Cette référence à 2019 est établie car c'était une année record pour les régions. En comparaison avec la moyenne décennale, le recul devrait se limiter à 20 % (1 015 000 m²). Les transactions supérieures à 5 000 m² participent fortement au recul de la demande placée (16 en 2020 contre 34 en 2019). En volume, cela représente près de 150 000 m² contre 307 300 m² l’année dernière, soit un recul marqué de 62 %.
Cela dit, le taux de vacance régional reste inférieur à 5 %, reflet des marchés immobiliers sains en régions. Avec 1,3 million de m² de stock immédiat et en hausse sur an, cet équilibre devrait se maintenir au cours des prochains mois, sans risque de suroffre, en moyenne, en régions comparé aux précédentes crises. « Avec des fondamentaux solides, l’attractivité des métropoles régionales reste forte, voire pourrait se trouver renforcée », prévoit Stanislas Leborgne, directeur exécutif régions chez CBRE.
Sept métropoles à la loupe
- Maturité à Lyon et Lille
Le marché des bureaux à Lyon « garde un socle solide et s’établit légèrement en dessous de la moyenne décennale (276 200 m2) », selon Loïc de Villard, directeur régional Rhône-Alpes.
À Lille, « le neuf, encore et toujours plébiscité par les utilisateurs Lillois, représente 60 % du volume placé en 2020 », précise Patrick Duez, directeur régional Lille.
- Résilience à Aix-Marseille et Nice
Malgré la crise sanitaire, « le marché des bureaux à l’échelle de la métropole d’Aix-Marseille a enregistré une baisse modérée (- 7 % sur un an), notamment porté par le retour des grandes transactions », commente Daniel Tchenio, directeur régional Aix-Marseille. « Le marché tertiaire s’est montré particulièrement résilient sur l’ensemble du territoire azuréen avec une légère baisse de 7 % sur un an », ajoute Georges Benichou, directeur régional Nice.
- L’attractivité de l’Ouest
Alors que Nantes enregistrait d’excellents résultats en 2019, la ville voit sa demande placée baisser d’environ 30 % par rapport à cette année record. Mais ces résultats sont à nuancer avec l’absence d’offres neuves sur les secteurs centraux recherchés par les entreprises. « Malgré un contexte perturbé, l’Ouest confirme son attractivité, et continue d’accueillir de nouveaux acteurs économiques sur le territoire, notamment dans les domaines de la santé, du numérique et des énergies nouvelles », déclare Ségolène Bianchi, directrice régionale Nantes.
À Bordeaux, « le marché des bureaux en 2020 a bien résisté, porté par les transactions de grandes surfaces emblématiques représentant près de 60 300 m2. La demande exprimée par les utilisateurs reste forte notamment pour les programmes neufs ou réhabilités », détaille Alexandre Cieux, directeur régional Bordeaux.
- Toulouse pénalisée
Dans la ville rose, « la demande placée se replie de moitié en raison de la position défensive des utilisateurs, notamment dans le secteur aéronautique. L’économie reste néanmoins solide, grâce aux secteurs de la santé-recherche, du spatial et des nouvelles technologies », commente Elodie Moine, directrice régionale Toulouse.
Un marché de l'investissement à deux vitesses
L’investissement bureaux en régions connaît un rythme à deux vitesses, selon Yves Gourdin, directeur investissements régions. « Les produits core à rendement immédiat conservent tout l’intérêt des investisseurs, les taux prime traduisent cet appétit en maintenant leur niveau record pré-Covid », explique-t-il. Mais les VEFA en blanc et produits core+ « souffrent particulièrement dans des marchés moins profonds. L’exposition au risque et la localisation n’ont jamais eu autant d’importance dans les stratégies de nos clients. La durabilité des taux bancaires bas et les excellents fondamentaux du marché locatif en région laissent espérer des scénarios de résistance malgré le contexte », déclare le directeur investissements régions de CBRE.
Les perspectives du marché en 2021
Même si la crise sanitaire va davantage pousser les entreprises à trouver des solutions plus agiles, le marché immobilier tertiaire en régions devrait continuer à résister et confirmer son attractivité, qui était déjà forte pré-Covid. En réponse, la montée en gamme des parcs de bureaux et la prise en compte des nouvelles attentes des utilisateurs (hybridation des modes de travail) deviennent indispensables. Les régions, bien mieux armées que pendant la crise de 2008, vont désormais devoir prouver leur résilience.
