Le bâtiment tertiaire s'ouvre au territoire

Constitutif de la ville, le bâtiment de bureaux tend aujourd'hui à interagir avec son territoire. Une ouverture largement impulsée par les collectivités mais également par les nouveaux modes de travail. Le digital accompagne cette tendance qui devrait gagner du terrain dans les années à venir.

Alors que les bâtiments tertiaires étaient très cloisonnés et peu ouverts sur l'extérieur, les frontières tendent aujourd'hui à disparaître. « Nous observons de plus en plus de projets mêlant des bureaux, des logements, des hôtels et des commerces », constate Nathanaël Mathieu, co-fondateur et président du cabinet LBMG. Les nouveaux modes de travail ont joué un rôle dans cette évolution des pratiques immobilières. « L'ouverture des bâtiments vers l'ex­térieur est une tendance qui a mergé concomitamment à l'explosion des tiers-lieux », constate Loïs Moulas, président de l'Observatoire de l'immobilier durable. « Le coworking a ouvert la voie à une nouvelle forme d'im­mobilier de bureaux, ouvert sur le territoire et mixant les usages », enchérit Nathanaël Mathieu. 

 

Mutualiser les services

Cette mixité des usages entraîne une mutualisation des ser­vices offerts par le bâtiment, tels que la conciergerie ou la restauration. Ces derniers ne sont plus réservés uniquement aux usagers du bâtiment, mais deviennent accessibles aux sala­riés des entreprises voisines et aux habitants du quartier. « Cer­tains espaces, comme des audito­riums, des salles de réunion ou des espaces verts, peuvent aussi être ouverts aux associations locales », ajoute Gwennaële Cha­broullet, directrice générale du cabinet ARP Astrance. Si ces projets immobiliers restent assez marginaux, ils pour­raient gagner du terrain dans les années à venir. « Cette tendance de fond devrait se confirmer d'ici quelques années, notamment avec la livraison de projets impulsés par des grandes collectivités, qui favorisent la mixité des usages », confirme Gwennaële Chabroullet. À l'instar du N2 Stream Building, lauréat de l'appel à projets « Réinventer Paris » lancé en 2015. Porté par Covivio, ce projet vise à instal­ler un ensemble immobilier de 16184 m2 à Paris, dans le quartier de Clichy-Batignolles, en face du nouveau palais de justice. Il mixera des bureaux, des espaces de coworking et d'événementiel, un hôtel, une halle alimentaire, de l'agriculture urbaine ainsi que des services. Le coup d'en­voi des travaux est prévu début 2019, pour une livraison au der­nier trimestre de 2021. 

 

 

Favoriser l'économie locale

En dehors d'ouvrir leurs services et espaces, les bâtiments tertiaires peuvent aussi contribuer au développement de l'économie locale. « Certaines entreprises et promoteurs immobiliers parti­cipent au développement de l'em­ploi local, enfaisantparexemple appel à des commerçants du quartier plutôt qu'à des presta­taires externes pour les services de conciergerie ou pour la gestion des espaces verts », détaille Loïs Moulas. À Chambourcy, Kantar collabore depuis sept ans avec les commerçants du quartier pour ses services de conciergerie. De son côté, le Cré­dit Agricole Aquitaine travaille actuellement avec la chambre d'agriculture locale pour mettre en place un« Drive Fermier» sur son nouveau siège situé à Bordeaux. « Des producteurs régionaux viendront livrer chaque semaine leurs produits sur notre site, dans une zone de stockage mise à leur disposition », précise Gilles Dumond, responsable de l'aménagement et de la conduite du changement au Crédit Agricole Aquitaine. Ce service, qui devrait être lancé courant 2019, sera proposé aux colla­borateurs du groupe bancaire mais également aux salariés des entreprises voisines et aux habi­tants du quartier. « Aujourd'hui, les utilisateurs sont sensibles aux enjeux environnementaux et sociétaux, allant jusqu'à la préférence d'une consommation locale, il est donc important de mener cette réflexion dans les projets immobiliers », estime Gwennaële Chabroullet. Pour répondre à ces attentes, cerains promoteurs immobiliers et entreprises privilégient ainsi les produits frais et locaux dans leurs offres de restauration. « La mise en place de circuits courts d'approvisionnement permet 

d'avoir un impact sur l'écono­mie locale. Ce sont des pistes de travail que nous étudions actuel­lement dans le cadre de plans d'amélioration continue de cer­tains restaurants d'entreprise », indique Joël Larousse, direc­teur du développement et des opérations de la direction envi­ronnement de travail de la SNCF et secrétaire général adjoint de l'Arseg. Les projets incluant de l'agriculture urbaine, comme N2 Stream Building à Paris ou encore Silex 2 à Lyon, peuvent également favoriser les circuits très courts, en appro­visionnant directement les res­taurants voisins avec les pro­ductions issues de ces espaces agricoles.

 

 

Un impact sur le territoire 

Autre champ d'action des bâti­ments tertiaires: l'insertion pro­fessionnelle. À Saint-Denis, la SNCF a ainsi passé un accord avec le conseil général, forma­lisé par la charte « Seine Saint Denis Egalité», pour développer l'emploi local. Dans ce cadre, le groupe facilite notamment l'ac­cès à des stages aux élèves des écoles voisines. « Le fait d'être vigilant au dynamisme de l'em­ploi local, au-delà de constituer une mise en œuvre concrète de la responsabilité sociétale, offre une réelle opportunité de richesse pour le territoire », souligne Joël Larousse. Un bâtiment tertiaire peut aussi avoir un impact sur la sûreté d'un quar­tier. « Grâce à la présence de services de gardiennage dans les bâtiments, les entreprises peuvent amener un sentiment de sécurité plus fort dans le quar­tier », estime le secrétaire géné­ral adjoint de l'Arseg. Par ailleurs, les entreprises et promoteurs immobiliers jouent un rôle actif dans la promotion de solu­tions de mobilité «douces». Ils peuvent parfois travailler avec la collectivité pour mettre en place des bornes de recharge pour les véhicules électriques, créer une piste cyclable ou un nouvel arrêt de bus. Objectif : limiter l'impact carbone et désengorger en partie le réseau routier. Cer­taines entreprises voisines peuvent également mutualiser des solutions afin d'optimiser les trajets de leurs salariés. À titre d'exemple, lors de son arrivée à La Plaine Saint-Denis en 2013, la SNCF avait organisé des liai­sons de navettes entre les sta­tions de RER, de métro et cer­tains bâtiments distants d'une quinzaine de minutes à pied. Elle souhaitait en faire bénéficier ses salariés mais aussi ceux des entreprises voisines, qui avaient marqué un intérêt pour ce type de service. 

 

Porté par Covivio, le projet N2 Stream Building vise à installer un ensemble immobilier dans le quartier de ClichyBatignolles, à Paris. On y retrouvera des bureaux, des espaces de coworking et d'évènementiel, un hôtel, une halle alimentaire, de l'agriculture urbaine ainsi qu'une large palette de services. 

 

Des freins à lever

Problème : ces modes de par­tage restent encore compliqués à déployer. « Finalement, nous n'avons pas réussi à partager ces navettes avec les autres sociétés du secteur, ce qui a mis fin rapi­dement à l'expérience qui était économiquement déséquilibrée en raison d'une insuffisance de fréquentation », regrette Joël Larousse. Et de poursuivre : « De la même façon, nous avons essayé de mutualiser nos auditoriums et salles de réunion, mais cela reste difficile à mettre en œuvre, notamment s'agissant de définir une politique commune de réser­vation et du fait de la réglementa­tion des bâtiments ERP ».

Si les groupes semblent enclins à s'ouvrir davantage sur le ter­ritoire, dans les faits certains aspects restent compliqués à mettre en œuvre. « Il est parfois difficile de mutualiser des ser­vices entre entreprises voisines, notamment lorsqu'il s'agit de grands groupes, en raison des différences de culture, d'organi­sation ou de politiques de sécu­rité. En outre, la maturité des organisations n'est pas toujours au rendez-vous sur des modèles dont la profitabilité se fait à la marge tandis que les contraintes sont immédiatement percep­tibles », remarque Joël Larousse. Des barrières également per­çues par Covivio, comme l'ex­plique Audrey Camus : « Les problématiques liées à la sûreté et la confidentialité repré­sentent des freins que nous pouvons toutefois lever avec des contrôles d'accès et une réor­ganisation de l'espace, en canton­nant, par exemple, les activités qui requièrent de la confidentia­lité dans des zones sécurisées ».

 

 

Le digital facilite la perméabilité 

Les nouvelles technologies peuvent également faire sauter certains verrous et permettre d'accélérer la transformation des bâtiments. « Les outils digi­taux facilitent la perméabi­lité entre l'intérieur et l'exté­rieur d'un bâtiment », confirme Audrey Camus. En s'adressant directement à l'utilisateur, ils permettent de créer plus faci­lement des liens entre les indi­vidus et de mutualiser des ser­vices au-delà des frontières de l'entreprise. Par exemple, les applications de covoiturage, comme Klaxit, Karos ou encore Idvroom (développée par la SNCF), permettent de connecter très facilement les salariés d'en­treprises voisines et les habi­tants d'un même quartier. Des applications telles que Workwell centralisent l'ensemble des ser­vices offerts aux salariés par leur entreprise (cours de yoga, etc.), l'immeuble (réservation de salles de réunion, menu du restaurant d'entreprise, etc.) et l'extérieur (livraison de repas, restaurants du quartier, cours de sport ... ) ... « Les applications de services dans les immeubles deviennent des outils de lien avec les acteurs de l'économie locale améliorant la visibilité sur les offres disponibles autour des bâtiments et leur appropria­tion par les occupants », sou­ligne Gwennaële Chabroullet. Le digital représente un outil d'autant plus important que les usagers semblent assez séduits par les possibilités d'ouverture offertes par le bâtiment tertiaire. « Dans les demandes des utilisa­teurs, nous observons de plus en plus d'attrait pour les services et activités complémentaires en lien avec ce que peut apporter l'en­vironnement proche », indique Nathanaël Mathieu. « Les sala­riés, et en particulier les mille­nials, aspirent en effet à pou­voir se connecter facilement à l'intérieur et à l'extérieur de leur lieu de travail, et donc que le bâtiment soit assez ouvert sur le quartier », ajoute Gwennaële Chabroullet. Élément constitu­tif d'un territoire, le bâtiment de bureau tend donc à s'inté­grer de plus en plus dans un écosystème global. Dans une ville de demain se voulant inclusive, les bureaux pourrait avoir un rôle central à jouer.