© Jhosef Anderson Cardich Palma En Europe, flexibilité et ESG gagnent du terrain dans les bureaux
Selon la dernière étude paneuropéenne du conseil international en immobilier Savills, la demande placée en bureaux s’est redressée en Europe au deuxième semestre en 2021 pour atteindre 4,9 millions de mètres carrés, ce qui est supérieur à la moyenne des cinq dernières années sur cette même période. Cette dynamique n'a toutefois pas été suffisante pour compenser le retard pris jusqu’à la mi 2021. En année pleine, la consommation de bureaux reste en effet en retrait de 11 % par rapport à la moyenne sur 5 ans. La relance observée au second semestre s’explique par la concrétisation de nombreuses transactions misent en suspens depuis l’éclatement de la crise sanitaire.
Savills s'attend d’ailleurs à ce que la demande globale de bureaux en Europe diminue légèrement au cours des cinq prochaines années. Notons que c’est surtout la nature de la demande qui est en train d’évoluer avec de plus en plus d'entreprises cherchant à se défaire des anciens bâtiments au profit de ceux répondant à leurs objectifs ESG et à des stratégies de travail plus flexibles. « Devant le nombre croissant d'investisseurs et d’utilisateurs devant répondre à des objectifs ESG stricts, nous constatons de plus en plus un écart de prix croissant entre les nouveaux bureaux situés dans les centres urbains et ceux, plus obsolètes, localisés dans des lieux moins accessibles, note James Burke, directeur, Savills Regional Investment Advisory EMEA. L'écart de rendement moyen entre les bureaux certifiés Breeam et le reste des actifs de bureaux s'est accru de 44 points de base au cours des 12 derniers mois, le risque d'obsolescence devenant plus évident. »
Le parc de bureaux nouvellement développé est en effet beaucoup plus rationnel et efficace que les immeubles plus anciens et autorise donc une plus forte densité d’occupation. Des fenêtres toute hauteur ou la réduction du nombre de piliers structurels, permettent par exemple d’obtenir des surfaces plus souples en matière d’aménagement. La réduction de l’empreinte carbone et de la facture énergétique qu’autorisent ces nouveaux immeubles sont aussi des facteurs d’attractivité à l’heure de l’augmentation des coûts de l’énergie et des obligations légales des entreprises. Selon Savills, un certain nombre d'utilisateurs seraient ainsi prêts à payer des loyers plus élevés pour de telles surfaces.
Flex office et réduction de surfaces
Par ailleurs, de plus en plus d’entreprises utilisent l’immobilier comme vecteur de nouvelles méthodes de travail plus flexibles, fondées notamment sur le flex office. Par exemple, près de 60 % des utilisateurs espagnols envisageraient de porter la part du flex à 40 % du nombre de postes de travail. Cela autorise évidemment ces utilisateurs à réduire le nombre total de postes de travail et donc de surface qu’ils occupent. « Dans le même temps, cette flexibilité au travers de la mise en place de postes partagés est un facteur de confort pour les salariés en présentiel : elle leur permet en effet de bénéficier d’une surface de travail « individuelle » plus importante » indique l’étude de Savills. « Dans l'ensemble, nous prévoyons que dans le solde global, l’effet de la hausse de l’espace de travail par salarié ne compensera pas celui de la réduction du nombre de postes de travail au cours des cinq prochaines années. En conséquence, nous nous attendons à une baisse moyenne de l’ordre de 10 % de la demande de bureaux en Europe d'ici 2026. L’ampleur de cette évolution ne sera pas la même partout. Les villes allemandes et nordiques apparaissent par exemple parmi les plus résilientes pour des raisons tant économiques et sociales, que de réglementation du travail », commente Mike Barnes, directeur associé de Savills European Research.
