L’idée n’est pas neuve, mais elle connaît aujourd’hui un regain d’intérêt à la hauteur des défis auxquels se heurte l’immobilier tertiaire : crise d’attractivité, impératifs énergétiques, hybridation croissante du travail… Autant de signaux qui révèlent les limites d’un modèle fondé sur la production de mètres carrés standardisés.
Cette vision s’inscrit dans une dynamique plus vaste : celle d’une économie de la fonctionnalité qui émerge dans de nombreux secteurs — transport, énergie, éclairage. On ne vend plus simplement un bien, mais un usage, un résultat voire une expérience. Transposé à l’immobilier, cela signifie ne plus valoriser uniquement la surface et les services associés, mais ce qu’ils rendent possible : coopération, performance, adaptation, attractivité…
Sur le papier, l’idée est séduisante. Mais dans les faits, cette promesse reste fragile. D’abord parce qu’elle bouscule les fondements d’un secteur historiquement capitalistique, structuré autour d’actifs physiques, de baux longs et de la sécurisation de revenus locatifs. Ensuite, parce qu’elle suppose un alignement étroit entre tous les acteurs de la chaîne : investisseurs, concepteurs, promoteurs, exploitants, prestataires… sans oublier les collaborateurs, longtemps tenus à l’écart. Or, les rôles restent très cloisonnés, les cultures hétérogènes, les coopérations multi-acteurs encore rares.
Et surtout, cette transition appelle de nouveaux outils : pour que le bureau serviciel devienne un véritable modèle, il faut pouvoir objectiver et modéliser les « effets utiles » qu’il produit — souvent immatériels. Tant qu’ils ne seront pas évaluables, ils resteront difficilement monétisables.
Il y a aussi la réalité du terrain : la localisation reste un critère décisif. Une bonne adresse continuera de peser davantage qu’une offre servicielle pertinente mais mal située.
Rien n’indique aujourd’hui que le modèle serviciel soit en passe de s’imposer. Mais il a le mérite de poser les bonnes questions. Et c’est sans doute là l’essentiel : en forçant le secteur à repenser ses finalités, ses méthodes et ses indicateurs, il ouvre une brèche salutaire pour réinventer l’immobilier de bureau.
