Marché des bureaux en régions : un net ralentissement, mais certaines métropoles résistent

Le marché des bureaux dans les 12 métropoles régionales confirme son ralentissement à l’issue du 1^er semestre 2025 avec une légère hausse (+ 1 %). Avec 600 000 m² placés, les volumes atteignent un point bas inédit depuis dix ans, équivalent à celui observé au S1 2024. 

Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs : rareté des immeubles neufs, stratégies immobilières plus prudentes de la part des entreprises et contexte économique et politique incertain. Résultat, les projets se font plus sélectifs et les transactions privilégient désormais l’optimisation des surfaces et la maîtrise des coûts. 

Toutefois, certaines métropoles comme Lille, Toulouse ou Strasbourg profitent ponctuellement de grandes transactions supérieures à 5 000 m², initiées de longue date. Mais selon Stanislas Leborgne, directeur région de CBRE France, « l’effet est en trompe l’œil : hormis ces grandes transactions, les marchés restent affaiblis. L’effet est notable sur les demandes en grandes surfaces, supérieures à 1 000 m², preuve de l’attentisme des moyennes et grandes entreprises en plus des stratégies de rationalisation de coûts qui réduisent les surfaces recherchées ».

Si l’offre immédiate avoisine désormais les 2,6 millions de m² (+ 8 % vs fin 2024), elle ne correspond pas totalement aux attentes des utilisateurs, en recherche de biens performants (fonctionnels, énergétiques) et bien localisés. L’offre neuve, quant à elle, reste faible (environ 23 % du stock disponible) et est souvent située dans des secteurs secondaires, moins attractifs. 

Les livraisons ont fortement ralenti au 1^er semestre 2025, ce qui ne suffira pas à répondre à une éventuelle reprise dans les deux prochaines années. De plus, les livraisons de nouveaux programmes ont nettement ralenti au premier semestre, une tendance qui risque d’accentuer la tension sur l’offre dans les deux prochaines années. « Le ralentissement des livraisons pose évidemment la question de la raréfaction de l’offre neuve et d’une tension toujours prégnante en région. Même si le taux de vacance est d’environ 6 %, une part de l’offre disponible reste difficilement absorbable. C’est le cas des immeubles sans rénovation, sans capex injecté et/ou se situant dans des secteurs périphériques sans réelle attractivité » conclut Stanislas Leborgne.

Le marché de l’investissement n’échappe pas au ralentissement. Sur les six premiers mois de 2025, les volumes investis en régions s’élèvent à 300 millions d’euros, soit une chute de 50 % par rapport au premier semestre 2024 — leur plus bas niveau depuis 2015. La position des régions se fragilise face à la bonne performance du marché francilien : les volumes bureaux en région ne représentent que 14 % des volumes nationaux, contre 37 % au 1^er semestre 2024. Ce repli s’explique par plusieurs facteurs : conditions financières moins favorables, retrait de certains investisseurs historiques et rareté des opérations d’envergure. Le montant moyen des transactions tombe à 7 millions d’euros, un chiffre au plus bas depuis dix ans. 

Enfin, les investissements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) restent toujours pénalisés : ils ne représentent même pas 10 % des volumes, alors même que la demande pour des bureaux neufs performants reste forte.