La résilience énergétique des entreprises passera par la maîtrise de leurs données immobilières

D’après l’Insee, le prix annuel du mégawattheure d’électricité devrait augmenter de près de 84 % en 2023 pour les clients professionnels (toutes activités confondues, 77 % pour le tertiaire) après avoir augmenté de 21 % en 2022. Un chiffre alarmant obligeant les entreprises à repenser leur consommation mais également à revoir l’ensemble de leur politique de réduction des coûts. Parallèlement à ces problématiques, les organisations sont soumises à une convergence de contraintes réglementaires accentuant encore cette pression :

• le décret BACS qui prévoit d’équiper tous les bâtiments mis en vente depuis 2021 en système de contrôle, de régulation et d’automatisation de l’énergie,
• le décret tertiaire qui vise à réduire de 60 % les consommations d’énergie de l’immobilier tertiaire à l’horizon 2050,
• l'obligation de réalisation et de publication d’un bilan GES pour les entreprises de plus de 500 salariés.

Dans un même temps, la crise immobilière - effondrement du marché du neuf, chantiers stoppés, logements soumis à la rénovation énergétique - a conduit à une explosion des prix des loyers et une baisse significative des investissements en immobilier d’entreprise : -51 % au S1 2023 par rapport au S1 2022.

Ainsi, pris en étaux entre la hausse des loyers et la hausse des prix de l’énergie, les entreprises se retrouvent sous pression et cherchent à rationaliser encore davantage leurs coûts. Un constat à mettre en perspective avec les nouvelles méthodes de travail (travail hybride, full remote…) qui viennent complexifier l’équation, les taux d’occupation moyens des locaux en entreprise s’élevant aujourd’hui à 60 % environ, avec des disparités importantes entre le début et la fin de semaine.

Les directions immobilières se retrouvent ainsi à l'intersection de ces différentes tendances, et en première ligne dans l'adaptation et la maîtrise des risques qui s'annoncent. Pour engager ce virage, il est primordial pour elles de s'appuyer sur des données immobilières fiables devant permettre d’alimenter des décisions parfois difficiles mais nécessaires.

La digitalisation de l'immobilier est en marche depuis maintenant une dizaine d'années en France. Ainsi les entreprises font face à des montagnes de nouvelles données chaque année : consommations d'énergie, usages du bâtiment, occupation des locaux ou encore qualité de l'air… Et la tendance ne cesse de s’accélérer avec le développement des nouvelles technologies de mesure.

Si les données opérationnelles de mesure du direct, notamment liées à l'installation de capteurs dans les immeubles, sont déjà clairement identifiées, les données dites "stratégiques" liées au temps long sont, elles, encore peu exploitées. Ces données financières, juridiques ou encore contractuelles sont souvent enfouies au cœur des contrats, baux, et autres documents financiers et s’avèrent souvent difficiles à extraire notamment du fait de la multitude de formats de baux et d’avenants existants, ou encore de l’ancienneté des documents et de leur méthode ou lieu d’archivage. Les baux peuvent en effet être signés avec des professionnels comme avec des particuliers, certains étant rédigés à la main, d’autres étant numériques. Par ailleurs, les durées varient d’un bail à un autre et les personnes qui les ont signés peuvent avoir quitté l’entreprise avant l’échéance du bail. Leur gestion et leur exploitation est donc un réel travail de fond qui peut rapidement nécessiter beaucoup de ressources pour en tirer le plein potentiel.

Le bail constitue pourtant une véritable mine d'or d'informations qui, quand elles sont correctement extraites, peuvent faire apparaître des leviers d'optimisation des coûts non négligeables. Pour exemple, une révision des loyers qui ne respecterait pas l’évolution des indices en vigueur peut représenter plusieurs milliers d’euros par an de manque à gagner pour un seul site !

De la même manière, les contrats établis avec les fournisseurs d’énergie peuvent prendre de nombreuses formes (contrats annuels ou mensuels par exemple) et il est très difficile d’harmoniser cela à l’échelle de son parc immobilier pour rendre les données lisibles et les conformer au format attendu notamment par le décret tertiaire. Idem, il est parfois difficile de récupérer les données dont l’historique n’est pas disponible auprès des fournisseurs. Une difficulté d’autant plus importante pour les entreprises multisites ou les réseaux de franchises dont chaque site gère généralement ses propres données, mais pour lesquels le décret tertiaire impose une centralisation de l’ensemble des sites.

Le traitement de ces données est pourtant essentiel pour orienter la stratégie immobilière des entreprises et il est primordial de les croiser avec les données collectées en temps réel afin d’orienter les décisions stratégiques. C'est en mettant en place ces indicateurs, mêlant données réglementaires, opérationnelles et énergétiques, que les entreprises pourront optimiser au mieux le coût de leur immobilier.

À quoi bon investir dans la rénovation d'un bien si celui-ci n'est plus adapté aux besoins de l'entreprise ? Si vous êtes locataires, quelle est la part des économies d'énergie qui sont directement liées à votre usage et qui peuvent être optimisées ? Que disent les clauses de votre bail ? Vaut-il mieux renouveler un bail dans un local énergivore ou déménager ? Peut-on anticiper une hausse du prix des loyers indexés afin de clôturer ou ne pas renouveler son bail ? Pourquoi ne pas recouper les baux aux échéances similaires afin de négocier leur renouvellement en commun auprès d’un même bailleur ?... Autant de questions auxquelles il est difficile de répondre sans analyse fiable et exhaustive des données de son parc immobilier. C’est en comprenant comment les bâtiments et les infrastructures fonctionnent, consomment et sont régis, que les entreprises pourront identifier les opportunités d'optimisation et de réduction de leur empreinte environnementale, tout en améliorant leur efficacité opérationnelle.