Immostat a publié les chiffres du 3ème trimestre 2019 pour le marché immobilier tertiaire en Île-de-France. Le marché locatif de bureaux se maintient toujours dans la moyenne des performances enregistrées à période équivalente depuis les années 2000. Ainsi, près d’1,7 million de m² ont été commercialisés sur les 9 premiers mois de l’année, une performance inférieure de 11 % à celle observée un an auparavant.
Seul le segment des transactions intermédiaires (1 000 - 5 000 m²) enregistre une évolution positive sur un an (+3 %, en volume) avec ~571 000 m² placés via 273 transactions. En PMS (< 1 000 m²), le marché est en légère baisse (-3 %) avec 555 000 m² placés (2 048 transactions). Pour les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² ce sont les plus grandes transactions (2 000 - 5 000 m²) qui ont été les plus dynamiques (+17 % en un an).
La plus importante baisse d’activité s’observe sur les grands mouvements, même si elle s’est réduite à la fin au 3ème trimestre (-29 % en volume avec 529 000 m²).
Cette performance est également inférieure de 20 % aux niveaux annuels observés depuis les années 2000. 50 transactions ont été enregistrées à fin septembre 2019, soit 9 transactions de moins qu’en 2018 (-15 % à un an). On retiendra que sur ce segment de marché, les opérateurs de coworking représentent une part significative de l’activité avec 9 transactions depuis le début de l’année - même s’ils ont été moins actifs au 3ème trimestre avec une seule transaction de plus de 5 000 m².
« A Paris, le manque d’offre pousse les entreprises à renégocier leurs baux, et à prendre des extensions, dans leur immeuble quand c’est possible, ou à proximité de leurs locaux, voire en coworking. Par ailleurs les entreprises, du QCA par exemple, qui ont signé leurs baux à des conditions très avantageuses en 2010 ou en 2013, ont peu d’intérêt à s’engager sur un nouveau bail aux conditions de marché puisque leur loyer, même indexé, est inférieur aux valeurs de marché actuelles », souligne Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département Agence de JLL.
L'immeuble Moods à Saint-Denis
La 1ère Couronne reste le secteur qui enregistre la meilleure performance avec près de 341 000 m² commercialisés au cours des 9 derniers mois, une performance supérieure de 31 % à celle observée l’an dernier. Les 5 plus grandes transactions signées jusqu’ici en Île-de-France concernent d’ailleurs des immeubles de 1ère Couronne, majoritairement de 1ère main. Au 3ème trimestre, 2 nouvelles signatures, d’environ 31 000 m² chacune, ont été actées : la prise à bail par la SNCF de surfaces supplémentaires sur le « Campus SFR » à Saint-Denis, et celle de CACEIS sur l’« Académie » à Montrouge, immeuble qui a également été vendu à l’investissement ce trimestre. Ces transactions viennent s’ajouter à 2 autres mouvements supérieurs à 30 000 m² : celui de la Société Générale sur « Sakura » à Fontenay-sous-Bois et celui de la Société du Grand Paris sur « Moods » à Saint-Denis au 1er semestre.
Marché de l’investissement : un nouveau record possible en 2019
L’investissement en Île-de-France a quant à lui été particulièrement dynamique au 3ème trimestre 2019 avec un total de 6,2 milliards d’euros, portant le volume total investi depuis le début de l’année à 16,4 milliards d’euros, le plus haut niveau observé au cours des dix dernières années pour la même période. Ce chiffre représente une hausse de 25 % sur un an, et est supérieur de 62 % à la moyenne décennale. Ce volume a été porté essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 millions d’euros, avec en particulier 3 transactions d’un montant supérieur à 900 millions d’euros. Après le portefeuille de Terreis cédé à Swiss Life (1,8 milliard d’euros) et l’acquisition par Primonial et Samsung SRA de l’ensemble « Le Lumière » (1,2 milliard d’euros), le 3ème trimestre a été marqué par la cession de la tour « Majunga » par Unibail-Rodamco à Mirae Asset Daewoo et Amundi Immobilier pour un montant de 910 millions d’euros. Au total, 40 signatures ont été enregistrées sur ce segment de marché depuis le début de l’année pour un volume total de 11 milliards d’euros, une performance nettement supérieure à celle observée un an plus tôt (36 signatures pour 8,1 milliards d’euros) et qui constitue le 2ème plus haut niveau historique après 2007.
