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Avec la crise sanitaire puis la généralisation du télétravail, de nombreuses entreprises envisagent de réduire la surface de leurs bureaux, laissant vacants plusieurs millions de mètres carrés. Si le phénomène est encore difficilement mesurable pour l’heure, il semble pourtant bien enclenché.

Marché de bureaux : plus de télétravail, moins de mètres carrés ?

Après plusieurs mois de tension, le marché de l’immobilier tertiaire reprend des couleurs. Si les experts se veulent rassurants, tous restent prudents quant à un retour à la normale avant Covid car une inconnue demeure : dans quelles proportions le télétravail va-t-il se généraliser ? Et quel sera son impact sur le parc immobilier de bureaux ? S’il est trop tôt pour quantifier réellement cet impact, on sait en revanche que plus de 20 000 accords de télétravail ont été signés en un an depuis le début de la crise. Selon une étude de Xerfi, la population éligible au télétravail (au moins un jour par semaine) devrait ainsi tripler pour passer de 9 % avant la crise sanitaire à 31 % dans deux ans, tous secteurs confondus. La fréquence va également augmenter pour s’établir à 2,2 jours de travail à distance hebdomadaire en moyenne, contre 1,2 jour avant la crise.

" En extrapolant les projections du télétravail dans deux ans sur les besoins en surfaces de bureaux, la baisse potentielle de la demande en île-de-France pourrait atteindre 10 millions de mètres carrés, soir environ 20% du parc."

Dans ce contexte, les entreprises pourraient assez logiquement chercher à diminuer la surface de bureaux louée, en repensant la conception de leurs espaces afin d’évoluer vers une organisation de travail flexible. Près d’un quart des projets immobiliers à venir (déménagement ou réaménagement de locaux) impliquent d’ailleurs d’ores et déjà une diminution des surfaces occupées et, selon Xerfi, plus de 30 % des grandes entreprises envisagent de faire évoluer leur immobilier pour une surface équivalente ou plus petite. « Les entreprises cherchent à rationaliser leurs espaces. Sur certaines prises à bail, on observe 20 à 25 % de mètres carrés en moins par rapport à ce dont elles disposaient auparavant », confirme David Bourla, directeur des études chez Knight Frank.

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Des prises à bail revues et corrigées

C’est le cas du groupe BPCE qui voit son parc immobilier en Île-de-France passer de 28 bâtiments à 9. Une réduction rendue possible grâce notamment à la généralisation du flex office et à une réelle adoption du télétravail. Déjà acté avant la période de crise sanitaire mais peu pratiqué, un accord a été renégocié à 10 jours de télétravail par mois, soit quasiment 50 % du temps de travail. Le nombre de postes a été ramené à 6 pour 10 collaborateurs, afin de tenir compte de pics de présence fluctuants en fonction du jour de la semaine et du fait que les travailleurs n’utiliseront pas nécessairement tous leurs jours de télétravail chaque mois. « La crise a accéléré notre projet et l’a rendu plus ambitieux. Nous avons poussé plus loin ce que nous avions commencé dès 2016, avec la décision notamment de prendre à bail les Tours Duo dans le 13e arrondissement de Paris pour y rassembler les équipes des fonctions centrales du groupe sur 90 000 m² », explique ainsi Sophie Février, directrice immobilier et environnement de travail chez BPCE. De cette manière, le groupe aura réduit de 40 % sa surface de mètres carrés occupés par rapport à 2019.

Les grands projets immobiliers en cours n’échappent pas non plus à la tendance de la réduction. Engie a par exemple annoncé en fin d’année dernière avoir redimensionné son projet d’éco-campus à la Garenne-Colombes. L’entreprise devait initialement prendre à bail l’ensemble du site en construction, soit 136 000 m². Elle ne louera finalement que quatre bâtiments sur les six disponibles, soit 94 000 m².

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© Engie
Engie ne prendra finalement à bail que quatre bâtiments du projet d'Eco-campus à la Garenne-colombes, au lieu de six annoncés initialement.

Transformer pour mieux (re)louer

Ces deux exemples sont loin d’être des cas isolés. D’après le scénario le plus extrême des experts de Xerfi Spécific, en extrapolant les projections du télétravail dans deux ans sur les besoins en surfaces de bureaux, la baisse potentielle de la demande en Île-de-France pourrait atteindre 10 millions de mètres carrés, soit environ 20 % du parc. « Au mieux, plusieurs millions de mètres carrés seront remis sur le marché avec un risque de hausse de la vacance et de pressions sur les valeurs locatives », détaille l’enquête de Xerfi. Pour l’heure, le taux de vacance en Île-de-France est estimé à 7,3 % au troisième trimestre 2021. Il devrait dépasser les 7,5 % d’ici début 2022. « On considère que l’équilibre entre l’offre et la demande se situe aux alentours de 6 %, le taux actuel est donc légèrement supérieur. On note aussi des disparités en fonction des zones. À Paris, dans le quartier central des affaires, il est d’environ 5 %, tandis qu’à La Défense, il s’établit plutôt autour de 15 %. » C’est dans la zone nord de la région que ce taux est le plus élevé, atteignant 20 % dans certaines villes. « Le stock de bureaux de seconde main voire obsolètes y est très important, explique David Bourla. Dans ces espaces se pose alors la question de la requalification en logements ».

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Car là est bien toute la question. Que faire de tous ces mètres carrés, laissés vacants suite à la crise ? À La Défense, on mise davantage sur la restructuration et la réorganisation que sur l’abandon ou la destruction. « Ce qui a vraiment changé ces derniers mois, c’est la répartition des espaces dans les grandes tours », constate Pierre-Alexandre Pillet, cofondateur de Sowen, société spécialisée dans l’aménagement d’espaces de bureaux pour des PME ou filiales de groupes. « Auparavant, les tours fournissaient des moyennes et grandes surfaces, c’est-à-dire au-delà de 5 000 m2. Aujourd’hui, compte tenu du marché actuel plus morose, les investisseurs divisent les plateaux. Pour exemple, la Tour Alto à La Défense, initialement prévue pour trois à quatre locataires maximum, se loue désormais par étage de 1 200 et 1 600 m2 voire par demi-étage. » Des petites surfaces de plus en plus convoitées, comme l’attestent les derniers chiffres du marché tertiaire. « On observe que les moins de 5 000 m² retrouvent une dynamique classique, ce qui n’est pas le cas des plus de 5 000 m², encore en convalescence. Le modèle devrait plutôt s’orienter demain vers du multilocataire plutôt que du monolocataire », confirmait Magali Marton, directrice communication, marketing, research & data chez Colliers International France, lors d’un webinaire organisé par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE).

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© Alto / JF Architectes
La tour Alto à la Défense, comprend au total 51 000 m² de surfaces modulables et évolutives. Elles était initialement prévue pour accueillir trois ou quatre locataires maximum. Mais avec un besoin moindre en surface, elle se loue désormais par étage de 1 200m² ou 1 600m², voire par demi-étage

La recherche de solutions intermédiaires

Mais tous les baux n’arrivant pas à échéance dans l’immédiat, les entreprises peuvent être tentées de chercher des solutions pour réduire leurs surfaces d’une manière ou d’une autre à court terme. Certaines optent par exemple pour le modèle de la sous-location. « Cela implique un accord du bailleur si l’entreprise est locataire. Il faut également un accès indépendant pour le sous-locataire et les services nécessaires, sachant que ce type d’offre entre en concurrence avec les espaces de coworking », prévient Serge Vayer chez Savills France. Autre possibilité, permettant cette fois de s’affranchir des locaux plus tôt que prévu : la recherche de successeur, sous réserve d’acceptation du bailleur. « La première entreprise résilie son bail, la seconde signe alors un nouveau contrat, mais c’est à la sortante de financer les mesures d’accompagnement octroyées au locataire (franchise de loyer ou participation aux travaux d’aménagement, etc.), ce qui est généralement coûteux. » La dernière option reste la restructuration du bail, ce qui permet de renégocier les surfaces utilisées et d’en restituer une partie de façon anticipée. « Ces différentes formes de négociations forment ce qu’on appelle le "marché gris" ». Il concerne tous les types d’entreprises, mais il est moins lisible que le marché d’offres directes et reste difficile à quantifier », reconnaît Serge Vayer.

Moins d’espaces de travail, plus d’espaces de convivialité

Et puis il y a celles qui décident de transformer plutôt que de réduire. Cela passe généralement par une diminution de la surface allouée aux postes de travail individuels, au profit de la création de nouveaux espaces, plus conviviaux ou collaboratifs, pour mieux coller aux usages réels et au travail hybride. C’est notamment l’option choisie par BlaBlaCar. Avec plus de 75 % des salariés souhaitant télétravailler à terme un ou deux jours par semaine, la start-up a revu ses projets en matière d’aménagement sur son nouveau siège, livré début 2022. Au programme, moins de benchs et de places assises que prévus initialement, mais plus d’espaces collaboratifs au sein des open spaces.

Du côté de Mattel, dont les locaux sont situés à Fresnes, on préfère attendre de voir à quoi ressemblera exactement la nouvelle réorganisation des temps de travail. « Nous sommes dans une période transitoire, atteste Murielle Franck, office manager chez Mattel. Le télétravail est toujours préconisé jusqu’à fin 2021, avant d’envisager un autre mode d’organisation, qui sera de toute façon hybride, entre présentiel et distanciel ». Reste à savoir dans quelles proportions. Parmi les pistes envisagées, l’entreprise avance le passage en flex office et le réaménagement des salles de réunions et lieux de convivialité. Sans s’interdire, à terme, de renégocier son bail pour des espaces de bureaux moins grands. Cela dépendra, selon Murielle Franck, « des besoins des collaborateurs et de ce que l’on attendra d’eux à ­l’avenir ».

Quel impact sur les loyers ?

Côté loyers, on note que l’effet de la vacance des bureaux est, lui aussi, contrasté. Dans sa dernière étude, la société de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield observe une augmentation dans le quartier central des affaires (930 €/m²/an, +7 % par rapport au T3 2020), une stabilité pour nombre de secteurs (La Défense, première couronne Nord et Est, boucle Nord, Neuilly, Levallois, la deuxième couronne, Paris hors QCA et Paris 5-6-7ème) et des corrections de l’ordre de -2 % à -6 % pour la boucle Sud, Péri Défense ainsi qu’en première couronne sud. Olivier Taupin, directeur de l’agence bureaux et industrie chez Cushman & Wakefield se veut rassurant. « Nous attendons une forte augmentation des transactions en 2022, que ce soit pour des TPE, PME ou des entreprises plus importantes ». Toutefois, l’offre devrait elle aussi augmenter du fait de l’arrivée de nouvelles livraisons, notamment à La Défense, où « le taux de vacance va mécaniquement repartir à la hausse et la pression sur les loyers va continuer d’être importante », estime l’expert qui observe actuellement un effort des bailleurs dans ce secteur en baissant le loyer facial ou en élargissant les mesures d’accompagnement octroyées à leurs nouveaux locataires. Enfin, en ce qui concerne les ventes, « les prix du mètre carré continuent à augmenter, le marché de l’investissement restant très dynamique », observe Olivier Taupin.