Immobilier et exploitation

AVIS D'EXPERT

BIM FM Lab de Thales
De la conviction à la mise en oeuvre

Nicolas Cugier | 21 décembre 2017 |

Thales et Vinci Facilities proposent un usage innovant de la réalité augmentée pour l’exploitation du bâtiment Hélios dans les Yvelines. L’expérimentation a d’ailleurs remporté le BIM d’Or 2016.
Lancé en octobre 2014 par Thalès et Vinci, le Bim FM Lab utilise pour la première fois le building information model (BIM) ou dans sa transcription française la modélisation des données du bâtiment à l’étape de l’exploitation et non uniquement de la construction. Retour sur la naissance et les grandes étapes de ce projet.

Mariage d’un logiciel de CAO, d’un gestionnaire de bases de données et de systèmes de connexion avec des outils métiers et/ou capteurs d’environnement, le BIM FM est une modélisation numérique 3D intégrale des bâtiments qui permet de visualiser l’architecture, les structures internes et externes, les extérieurs et espaces verts, la localisation des équipements et des différents espaces et, bâtiment par bâtiment et par étage : les réseaux (plomberie, fluides et courant fort et faible), les équipements (DOE plus GMAO des CVC, CFO et demain les éléments de GTB et potentiellement les baies de sécurité incendie)… et demain les usages, avec les fréquentiels et les natures d’usage au travers de capteurs disséminés dans les bâtiments. Le BIM FM Thales VINCI est le premier outil opérationnel de ce type. Mis en place depuis fin 2016, il est la mise en œuvre d’une maquette numérique, issue de la conception et utilisée lors de la construction, devenue un outil d’exploitation des services aux bâtiments et aux occupants.

 


L’outil d’exploitation de demain

C’est au départ le site de Vélizy Hélios qui accueillait cette expérimentation, sur 50 000 m² où évoluent 2 300 résidents. Elle est désormais aussi implanté sur le site Thales de Mérignac (60 000 m², 2 700 occupants).  Le site Thales à Vélizy/Meudon a été livré en Octobre 2014, date à partir de laquelle Vinci Facilities en assure les prestations de Facility Management dans le cadre global d’un contrat national FM (Copernic), le plus gros contrat de ce type en France à ce jour.

 

L’entreprise Petit, filiale de Vinci Construction, était l’entreprise générale de ce projet commandé par Foncière des Régions. Une rencontre en 2013 entre le directeur innovation et énergies de VINCI Facilities et le directeur Grands Projets et chef de chantier de l’entreprise Petit a été l’occasion d’évoquer un outil encore nouveau, le BIM Construction. Cette intuition est rapidement partagée avec le chef de projet Thales du programme Hélios, Thierry Berthomieu : « C’est notre outil de demain dans l’exploitation »…

 

Convaincu depuis le départ que l’« impact BIM » pouvait être favorable sur le FM, Thalès et Vinci ont dès le départ opté pour un parti pris méthodologique : pas question d’informatiser des processus mal définis. Le détour aura été long et certainement « laborieux », mais intégrer le BIM à l’exploitation a imposé de vérifier, et souvent de revoir dans le détail et améliorer les processus concernés par les potentialités de l’outil. Les 17 domaines de services level agreements (SLA) que recouvre le contrat Copernic ont été pris en compte par l’analyse des processus FM indispensables. 

 

Cet investissement a été financé moitié par Thales et moitié par le propriétaire, la Foncière des Régions, avec un travail de revue systématique des processus confiée à VINCI Facilities, y compris du temps des équipes supports du site, ainsi qu’un minimum de matériels (poste de travail dédié) et logiciels (plugin Navisworks FM).

 

« La différence majeure avec une maquette 2D

réside dans la possibilité de visualiser tout l’immeuble,

ses composants et équipements,

et savoir en quelques clics quasiment tout

ce dont les techniciens ont besoin

pour intervenir et donc mieux s’organiser. »

 

Une informatique au service du métier du Facility Management

Fin 2014 et 2015, un travail a été engagé pour le repérage, l’identification, la catégorisation et normalisation des informations nécessaires, présentes ou manquantes, dans l’outil. Quelles données bâtiments intéressent l’exploitation, mais également, quelles informations concernent l’exploitation au-delà du BIM, sur les données d’entretien, d’accueil ou de sécurité et d’incendie par exemple ? Un comité de pilotage ad-hoc a été constitué, appelé BIM FM LAB.

 

Une dizaine de réunions de travail ont mené le travail d’audit, d’analyse des quelques 30 processus métiers existants, pris d’abord un à un, puis progressivement ciblés :

 

-        En identifiant les sujets pris en charge par la GMAO et la GTB,

 

-        En mettant ces processus en regard des potentiels du BIM.

 

In fine, une moitié des processus a été retenue dans le champ du cahier des charges pour le BIM Exploitation.

 

Cela a justifié une reprise des DOE du BIM constructeur, l’association aux listes des équipements des attributs utiles en informations avec les fournisseurs. Un gros travail, encore en cours, a été necessaire pour organiser les données en relation avec la maquette, par famille, types, processus. Les tables de données ont été revues pour identifier les manques et surtout, anticiper sur la création des informations, leur utilisation, leur mise à disposition. La traçabilité des travaux par exemple a été un gros sujet. Comment assurer que tous les travaux sont bien renseignés ? Des tests sur site ont également été réalisés, caméras à l’appui, pour comprendre ce dont les techniciens avaient besoin et comment ils mobilisent l’information dans une intervention de dépannage sur une centrale de traitement d’air par exemple. Les travaux se poursuivent aujourd’hui pour intégrer cette fois de la GTB, en commençant par une nouvelle expérimentation nécessitant de connecter directement des capteurs à la maquette.

 

Syntetic XD a développé un outil de maquette BIM d’exploitation pour Vinci Facilities sur le site Hélios de Thales à Velizy. Elle a été pensée avec une interface simple et ergonomique pour accéder facilement aux données.

 

 

Des résultats prometteurs

Mais déjà, un premier constat s’impose : l’apport du BIM FM sur les conditions de travail des intervenants est très positif. La différence majeure avec une maquette 2D réside dans la possibilité de visualiser tout l’immeuble et ses composants et équipements et savoir en quelques clics à peu près tout ce dont les techniciens ont besoin pour intervenir et donc mieux s’organiser. C’est aussi la possibilité de connaitre les interventions effectuées ou à faire dans une zone géographique définie pour optimiser les interventions et mieux gérer les cadencements.

 

Il n’y a pas d’informations nouvelles en soi dans cette maquette numérique. Mais elle offre un gain de temps et d’efficacité considérable. Auparavant le technicien devait chercher le lieu exact de l’incident, procéder au sondage par démontage des faux plafonds, vérifier le type d’équipement, refaire des calculs (surfaces, longueur, chiffrages), retourner à l’atelier, sortir la doc, chercher la pièce, revenir… Ce qui pouvait lui prendre la journée. Désormais, en quelques clics, il retrouve tout, sait où aller, muni des outils adéquats et des bonnes pièces de rechange. Le technicien visualise d’abord, fait des hypothèses, repère a priori le problème, consulte immédiatement les stocks de rechange. Ensuite seulement, il intervient. Il prend quelques minutes avant de courir sur place mais il gagne un temps énorme au final pour se concentrer sur les tâches à valeur ajoutée. Le temps d’intervention sur l’équipement n’est pas différent. Par contre, les temps de déplacements sont réduits. Sur une période de trois mois, la baisse a été de l’ordre de 40 % avec la mise en place du BIM FM ! En résumé, l’outil ne fournit pas d’analyse et n’impacte en rien le savoir-faire du métier. Il permet simplement de gagner en efficacité et en confort. Et ce de façon extraordinaire.

 

Pour de nouvelles pratiques servicielles au profit des occupants et de la profession 

Malgré tous ces retours positifs, Thalès et Vinci ont identifié certains risques. Notamment celui que l’avancée technologique incite à penser les services soft (propreté, accueil…), à l’instar de la maintenance du bâti et de l’entretien des équipements, comme des services parcellaires réductibles a minima voire même automatisables par des machines. De ce point de vue, le BIM est un outil technique pensé par des techniciens pour les supports tangibles. Or, on sait bien que les espaces de travail ne sont pas seulement des supports. Ce sont des milieux de vie. Le BIM pourrait ainsi nous détourner de l’urgence d’une innovation bien plus grande, le déploiement du métier de FMeur, un métier de service,  sacrifiée sur l’autel des gains d’apparence. 

 

Passer de l’invention à l’innovation exige d’expérimenter, non seulement sur la technique et l’outil, mais sur les métiers, le travail et l’organisation. Evidemment pertinent pour les activités multi techniques, pour spectaculaire qu’il soit comme la mise en œuvre d’outils de réalités virtuelles ou de géoguidage, le BIM Exploitation n’a pas encore fait la démonstration d’un potentiel d’avancée significative pour les activités de multiservice. Les acteurs du BIM FM Lab y travaillent. Affaire à suivre…

 

 

L'AUTEUR

Nicolas Cugier est le directeur des services généraux du groupe Thales. Sous sa responsabilité : l’ensemble des 115 sites majeurs répartis au sein de 14 pays pour une empreinte immobilière de 2,6 Millions de m². En 2012, il a remporté le prix de Directeur de l’environnement de travail de l’année de l’Arseg. Il est membre fondateur du Consortium de Recherche de l’Ile Adam au service des actions de recherche et développement en matière de facility management.

Une visibilité médiatique

Evidemment soutenu par l’impact visuel spectaculaire de la 3D - « tout le monde voit le jeu vidéo » - le BIM Exploitation bénéficie d’un véritable engouement. Les travaux d’Hélios ont été primés du BIM d’Or 2016 de la profession. Le SYPEMI avec Syntec Ingénierie  a souhaité valoriser cette avancée en en tirant une charte ayant vocation à informer, et surtout, à codifier ce qu’un BIM livré demain avec un bâtiment doit comporter pour être la base d’un outil d’exploitation.

Pour certains, cet engouement relève d’une bulle, le temps que les limites opérationnelles de l’outil et les coûts de mises en œuvre apparaissent. Ce n’est pas la première fois que l’on se passionne pour une étape d’informatisation. Pour les plus enthousiastes des utilisateurs, « c’est une avancée comparable à l’automobile relativement à la diligence. On se déplaçait déjà, on continuera, mais dans des conditions de rapidité et de confort sans aucune mesure ». Pour tous, il ne fait aucun doute que cet outil va rapidement se diffuser/banaliser tant la demande est forte.

Deux grands problèmes restent. A quelles conditions et pour quels avantages sera-t-il possible de « bimer » les immeubles existants, à quel coût et avec quel financement ? il semble nécessaire de s’accorder entre propriétaire, le FMer, occupants, quitte à imaginer de nouveaux modèles économiques. Dans la construction, le BIM est estimé déjà à quelques 2-3% des coûts d’un programme, avec un seuil minimum autour de 200 K€ aujourd’hui. Inventé par des exploitants, le BIM Exploitation valorise l’actif immobilier par la qualité des mises à jour et de l’entretien. Il permettra des gains de productivité et surtout, il améliore déjà les conditions de travail. Il lui reste à faire ses preuves économiques du côté des utilisateurs. En effet, le BIM Exploitation pourrait rester relativement transparent pour les locataires (donneurs d’ordres) et les habitants si les métiers n’évoluent pas et si les organisations restent en silos.

 



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