Immobilier et exploitation

L’immobilier de demain en neuf idées

La rédac | 26 septembre 2017 |

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LBMG et l’OID se sont associés pour créer le cycle de travail Re.Build, une démarche collective et participative pour imaginer l’immobilier de demain. A l’issue de ce travail, ils ont sélectionné neuf grandes idées. Focus.

Imaginer et amorcer de manière collective les services qui feront l’immobilier de demain, c’est ce défi qu’ensemble, Altarea Cogedim, Amundi Immobilier, La Francaise REM et Sodexo ont décidé de relever en soutenant et en participant à la démarche du cycle Re.build conçue par LBMG et l’OID. Pendant six mois, des professionnels de l’immobilier et des services, des invités « défricheurs » ainsi que des utilisateurs se sont réunis sous la forme d’ateliers créatifs. A l’issue de ce travail, ils ont sélectionné neuf grandes idées pour lesquelles ils avancent quelques pistes de réflexion pour imaginer l’immobilier de demain.

 

1. Se rapprocher des utilisateurs

Les entreprises doivent aujourd’hui être accompagnées tout au long de leur projet immobilier: dans la sélection des bâtiments à l’investissement, mais aussi pendant toute la durée de leur occupation, que ce soit pour distribuer les surfaces louées selon les besoins, réaménager les plateaux selon l’activité développée ou encore proposer une offre de services adaptée aux utilisateurs. Le rapport de proximité avec les utilisateurs devient stratégique et créateur à part entière de valeur. L’exemple de WeWork, acteur du coworking valorisé à 20 milliards de dollars, sans pour autant posséder le moindre m² d’actif, en est la meilleure illustration. Cette dimension, bien que difficile à appréhender du fait de sa dimension immatérielle, prendra peu à peu sa place dans l’analyse des performances de rendement au même titre que la durée des engagements ou la solvabilité des preneurs.


WeWork, acteur du coworking, est valorisé à 20 milliards de dollars, sans pour autant posséder le moindre m² d’actif. Ici, l'espace Lafayette à Paris, première implantation du groupe en France. Un second espace est en cours de rénovation dans le Marais.


2. Revoir la posture de l’asset manager

Les mutations technologiques, culturelles et sociales sont de plus en plus rapides et ont des répercussions significatives sur ce que les entreprises et les utilisateurs attendent de leurs lieux de travail. Le cycle de travail a ainsi fait le constat d’un décalage entre les attentes d’un asset manager, focalisé prioritairement sur le taux de remplissage et celles des entreprises fondées sur la recherche de plus en plus de flexibilité et sur l’offre de nouveaux services. Demain, la posture de l’asset manager est amenée à évoluer pour être davantage centrée sur le client et ses besoins. Ce « client manager » devra être en capacité d’accompagner les entreprises dans leur stratégie immobilière – déménagement, évolution des surfaces, etc. Mais il devra surtout les assister dans la compréhension et l’anticipation de l’évolution de leurs pratiques, de leurs outils de travail, et être en capacité de les orienter en leur proposant des services innovants. Toutefois, une question se pose : « avec ce changement de posture pour les propriétaires et les asset managers immobiliers, quelle sera la place et le rôle à terme de certains intermédiaires tels que les brokers ou les property managers ? ».

 

3. Recruter « out of the box »

Le monde de l’immobilier est un secteur puissant. Puissant mais insuffisamment ouvert, où la variété des profils fait parfois défaut, pénalisant alors les dynamiques d’innovation à un moment où les changements sont pourtant nombreux et rapides. Pour répondre à cet enjeu, plusieurs pistes peuvent être explorées comme l’investissement dans des start-up ou en s’inspirant de leur pratique, la création de business units dédiés aux pratiques agiles.

 

4. Dépoussiérer le bail

A l’heure où les contrats de travail deviennent flexibles, où la performance des entreprises est source de permanente fluctuation, le bail 3/6/9 fait figure d’anachronisme. Si propriétaires, investisseurs et entreprises ont besoin d’assurances, parmi ces dernières, nombreuses sont celles qui désormais recherchent des solutions d’occupation plus adaptables. Deux pistes pouvant apporter une certaine flexibilité au bail tout en lui conservant sa stabilité ont ainsi pu être identifiées. D’une part, la mise en place, à l’instar de ce qui se pratique dans l’hôtellerie, d’un loyer binaire, c’est à dire constitué d’une part fixe et d’une part variable, celle-ci pouvant être indexée sur des critères à définir selon l’activité du locataire. D’autre part, son accompagnement par des solutions de flexibilité complémentaires proposées via des plateformes d’intermédiations (BAP, Bird Office, Neo-Nomade, etc.), permettant par exemple d’accéder à un vaste réseau d’espaces de coworking et de bureaux à la demande.

 

5. Proposer plus que des m²

Les utilisateurs ont de plus en plus besoin d’accompagnement, que ce soit par exemple dans la réalisation d’un déménagement, dans l’occupation de ses surfaces ou encore dans la mise en œuvre de services à destination de leurs collaborateurs. Les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs ou propriétaires, vont devoir proposer, au-delà des m² de surface, une offre de services intégrée. Pour y parvenir, la création de structures ad hoc ou l’association avec des acteurs innovants dans le domaine du service (Zenpark pour les parkings, Haveagooday ou Circles pour l’animation des espaces communs, plateformes digitales…) est une tendance qui va progresser dans les prochaines années. A titre d’exemple, WeWork a récemment annoncé que l’entité américaine d’IBM allait lui confier la gestion d’une partie de ses bureaux. Peut-on alors s’attendre à l’émergence de nouveaux acteurs proposant des offres combinant flexibilité et services ? Dans ces conditions, quelles seront alors les conséquences sur le travail des responsables de l’environnement de travail au sein des entreprises, sur la mission des facility managers et sur celles des brokers ?

 

 

6. Diversifier les clients

La trésorerie est souvent un sujet sensible pour les entreprises, en particulier pour celles de taille petite et moyenne. Lors de la prise à bail de superficie, celle-ci peut ainsi être fragilisée du fait des avances de loyers et de dépôt de garantie. Afin de leur faciliter l’accès aux locaux pris à bail, une solution pourrait être la création d’un système de cautionnement par tiers comme cela se fait par exemple pour l’accès au logement des particuliers. Une telle solution permettrait en outre d’élargir la clientèle adressée, de diversifier l’usage des bâtiments, voire même in fine de créer de la valeur en développant la promotion de services associés : animation de communauté, etc.

 

7. Bousculer la gouvernance

L’évolution de la demande a favorisé l’émergence de nouveaux acteurs dans le secteur immobilier, entraînant ainsi une évolution des rapports de force existants. Dans les faits, l’apparition de ces nouveaux entrants répond à l’évolution de l’attente des entreprises pour des offres dépassant le simple cadre de mise à disposition de surfaces. Face à cette demande, certains acteurs historiques ont fait le choix de développer ces nouvelles activités en interne via la création d’entités dédiées. Une autre alternative pour ces mêmes acteurs pourrait passer par des rapprochements avec des acteurs émergents tels que les gestionnaires de coworking ou de plateformes digitales avec plusieurs pistes de collaboration envisageables :

  • intégrer le partenaire à la structure, ce qui permettrait d’apporter un regard éclairé aux orientations stratégiques ;
  • créer une joint-venture rassemblant le savoir-faire et les équipes des deux structures. L’entité ainsi créée pourrait aussi servir à expérimenter de nouvelles offres et/ou pratiques de travail.

 

8. Tester le temporaire

Près de 3,8 millions de m² de bureaux sont aujourd’hui inoccupés en Île de France, soit 6 % des surfaces de bureau de la région. Pourtant, nombreuses sont les structures – surtout les plus petites – qui peinent à trouver une offre appropriée. La mise en place de projets d’occupation temporaire est une solution alternative permettant de répondre à cette demande particulière mais en plus de valoriser les biens immobiliers laissés vacants. Concrètement, les projets d’occupation temporaire permettent dans une logique gagnant/gagnant de mettre à disposition de petites structures ayant peu de moyens et/ou de trésorerie des locaux inoccupés. Pour les propriétaires, l’occupation temporaire permet de sécuriser les immeubles contre les risques liés à la vacance (occupation illégale, perte d’attractivité du bâtiment, dégradations liées à l’inutilisation, frais élevés de gardiennage et de sécurisation). Pour les locataires, elle permet de répondre à la problématique des loyers chers puisque les locaux sont mis à disposition au seul prix des charges d’exploitation.

 

Cet ancien hôpital du 14e arrondissement parisien voué à la destruction a été transformé grâce notamment à l'association Plateau Urbain en un projet d'occupation urbaine temporaire baptisé "Les Grands Voisins". Aujourd'hui, le site accueille plusieurs centres d'hébergement d'urgence, des start-up, une boutique, un bar, des restaurants. 


9. Laisser la main aux usagers

Bien souvent, un projet immobilier élaboré par un maître d’ouvrage et réalisé par un maître d’oeuvre, s’impose en bout de chaîne à l’utilisateur final sans que ce dernier n’ait été réellement impliqué. Mais petit à petit, la maîtrise d’usage bouscule ce processus traditionnel en incluant de plus en plus l’utilisateur dès la conception du bâtiment. Cette démarche lui permet d’être reconnu comme l’expert de son quotidien. Elle vise à intégrer ses attentes et à mobiliser son expérience pour proposer un bâtiment adapté à ses usages. Cette maîtrise d’usage se traduit par une appropriation forte des espaces et l’assurance d’une occupation optimale. Déjà mise en œuvre notamment pour les projets d’habitat, cette démarche tend à se développer pour d’autres types d’opérations telles que la construction de bureaux ou de locaux mixtes.



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