Immobilier et exploitation

Coworking : révolution ou évolution ?

La rédac | 12 juillet 2017 |

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L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) a publié sa nouvelle étude « Coworking et immobilier de bureaux en Île-de-France ». L’occasion de se pencher sur cette nouvelle offre immobilière en cours de structuration et sur son impact sur le marché des bureaux.

Premier enseignement, le marché francilien du coworking au sein des bureaux est en pleine croissance et les chiffres évoluent vite. Alors que l’Île-de-France ne comptait qu’une dizaine d’espaces de coworking en 2010, la région-capitale concentre aujourd’hui un peu plus de 250 espaces de coworking dédiés, soit 70 % de l’offre de coworking en France. En Île-de-France, ces locaux de coworking sont concentrés à 80 % à Paris et dans les Hauts-de-Seine. En y ajoutant les espaces de coworking temporaires, l’ORIE estime que ces espaces représentent au moins 100 000 m², soit 0,2 % du parc de bureaux francilien (53,1 M m²). En 2016, sur Paris Centre Ouest, le coworking et les centres d'affaires ont représenté 12 % de la demande placée à la location pour les transactions de bureaux de plus de 1 000 m² (CBRE). Selon certains acteurs, le parc de coworking devrait s’accroître de 3 % à 10-20 % de l’offre de bureaux disponibles d’ici 5 ans.

Mais la grande diversité de l’offre de coworking peut rendre sa définition complexe. Le coworking, tel qu’il est aujourd’hui développé par les opérateurs immobiliers est simplement une nouvelle génération de bureaux équipés, dédiés ou en location temporaire, conçus pour tous types de travailleurs. Ces locaux visent à encourager l’échange d’expertise et la réalisation d’affaires à travers d’une part, l’aménagement d’espaces de travail variés et de loisirs partagés, et d’autre part, l’existence d’une communauté, animée par un personnel et des outils digitaux (plateforme numérique, réseau social interne …).

 

 

Quel impact sur le long terme ?

Nouvel environnement de travail flexible, levier de rationalisation économique, optimisation de l’occupation des espaces vacants ou sous-occupés…  Autant d’arguments avancés pour expliquer le succès du coworking. Et partant de ces constats, des hypothèses d’évolution ont été formulées par le groupe de travail : l’optimisation des espaces vacants pourrait entraîner un ralentissement du rythme des mises en chantier, une réduction des surfaces en entreprise de 20 %, ainsi que l’accélération des reconversions des immeubles les moins modernes. D’autres acteurs au contraire, ne pensent pas que le coworking aura une véritable influence sur le marché des bureaux, certains évoquant un retournement de marché (les espaces de coworking seraient complètement intégrés aux espaces de bureaux) ou y voyant simplement une offre complémentaire.

Enfin, l’étude clarifie les enjeux juridiques et fiscaux appliqués au coworking et présente les préconisations du groupe de travail. Les acteurs considèrent que la plupart des réglementations actuelles permettent de garantir la flexibilité qui constitue la valeur ajoutée de l’activité de coworking. Les freins se posent davantage en termes de droit public que de droit privé, puisque le contrat de prestation de services s’il nécessite quelques précautions d’usage pour éviter un risque de requalification en bail commercial, apparaît bien adapté à cette activité. Les membres du groupe de travail soulignent cependant la nécessité d’adapter d’une part, le cadre juridique et fiscal aux cas d’exploitation de coworking temporaire ou instaurant une mixité d’usage qui ne peuvent supporter les mêmes taxes que l’immobilier traditionnel, et d’encourager d’autre part, une meilleure connaissance du marché du coworking à travers la mise en place d’un organisme dédié.



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